Sinds 1 september 2017 is Annius Hoornstra concerndirecteur bij de gemeente Zaanstad. Daarvoor was hij adjunct-directeur Grond en Ontwikkeling in Amsterdam. De perfecte kandidaat om te vragen waar Zaanstad precies staat in de discussie omtrent gemengde stedelijke werk-leefmilieus binnen de MRA. Bovendien is Hoornstra voorzitter van de Vereniging van Grondbedrijven en naar eigen zeggen voorstander van actief verstandig grondbeleid. Wat bedoelt hij hier precies mee? Welke rol kan grondbeleid spelen in grootstedelijke gebiedsontwikkelingen?

“Net als sociale huur een gereguleerde grondprijs nodig heeft om woningen te realiseren, moet je dat voor bepaalde waardevolle bedrijvigheid ook invoeren.”

Stadsverzorgende bedrijvigheid staat in sommige gebieden onder druk door hoge m2 prijzen. Vaak genoemde voorbeelden zijn de fietsenmaker, de loodgieter, maar ook de fysiotherapeut. Hoe kunnen we volgens u voorkomen dat arbeid door hoge prijzen volledig uit de stad verdwijnt?

Dat is heel makkelijk. Als de gemeente grond uitgeeft kunnen zij als randvoorwaarde aangeven dat bij die grond een bepaalde prijs hoort. Net zoals sociale huur een gereguleerde grondprijs nodig heeft om woningen te realiseren, moet je dat voor bepaalde waardevolle bedrijvigheid ook invoeren. Als degene die dat exploiteert zich niet aan deze voorwaarden houdt, krijgt hij of zij een boete.

Het makkelijkst is om die voorwaarden op te nemen in een tender. Als je de tendervoorwaarden verbreekt, pleeg je namelijk contractbreuk. Maar het liefst zou je willen dat je het kan vastleggen in een bestemmingsplan. Net zoals je sociale huur kan afdwingen in een bestemmingsplan.

Maar je ziet bij bijvoorbeeld Sloterdijk dat het proces enorm vertraagd en partijen weglopen omdat eigenaren, gemeente en ontwikkelaars ruziën over de randvoorwaarden. Hoe zorg je er als gemeente voor dat jouw ambities daadwerkelijk worden doorgevoerd?

Geduld. Accepteren dat dit het logische effect is van dat proces. Ik hoop echt dat de mensen die dat nu aan het doen zijn in Sloterdijk niet in paniek raken. Ze zijn terechtgekomen in een onderhandelingsplanologie, en daar hoort bij dat mensen boos worden en weglopen.

“Mijn collega in Amsterdam zei altijd: 'Een mislukte tender is een hele goeie tender. Want dan heb je ontdekt dat je net iets teveel hebt gevraagd'.”

Hier hoort ook een lerend effect bij, dat moet je goed organiseren. Je moet van tevoren goed hebben uitgezocht wat je vraagt. En je moet ervaring opdoen; het lerend vermogen van een ontwikkelorganisatie. De eerste keer doe je het zo, en kom je erachter dat je wel wat meer had kunnen vragen. Of je komt erachter dat sommige dingen te veel gevraagd zijn. Mijn collega in Amsterdam zei altijd: 'Een mislukte tender is een hele goeie tender. Want dan heb je ontdekt dat je net iets teveel hebt gevraagd'.

Je bent een voorvechter van een verstandig actief grondbeleid. Wat is het verschil met gebiedsontwikkelingen waar de gemeente slechts een regisserende rol aanneemt?

Actief grondbeleid is dat je grond koopt als gemeente. Dat vereist bepaalde kennis en die zit wel bij grote gemeentes, maar niet daaronder. Ook als wij het gaan doen, moeten we steeds goed nadenken over: is het nodig, betalen we niet teveel, betalen we op het goede moment? Verstandig actief grondbeleid voer je voornamelijk om het ontwikkelingsproces te versnellen en te regisseren. Een ontwikkelaar verdient in de regio Amsterdam namelijk heel veel geld door de grondwaardestijging – dus zonder ook maar iets te doen. Dat valt in het niets bij het rendementsverlies dat je hebt omdat je voorinvesteringen nog wat langer op de plank blijven liggen.

Is dat iets dat bijvoorbeeld in de nieuwe Omgevingswet geregeld gaat worden?

Er zijn weinig juridische middelen om de ontwikkelaar te dwingen om op te schieten. De nieuwe Omgevingswet geeft wellicht iets meer ruimte door de realisatieplicht privaatrechtelijk vast te leggen, dat is een belangrijk discussiepunt. Maar de Omgevingswet maakt aan de andere kant onteigenen – het gevolg van niet het nakomen van een realisatieplicht – erg lastig.

Bovendien is dit een heel onhandig instrument in de gebiedsontwikkeling, want dat duurt heel lang. Je wil juist aan de voorkant zitten. Daarom vind ik het belangrijk dat gemeenten slim zijn en waar nodig actief grondbeleid voeren. Dat we in een transformatiegebied als de Achtersluispolder een aantal plekken grond gaan verwerven zodat de domineestenen een voor een omvallen. Er zijn namelijk ook partijen die niet willen wachten. Een belegger die voor het einde van het jaar 100 miljoen moet wegzetten, heeft haast. Die zullen dat niet doen in een gebied waar nog niets gebeurt. Maar als wij hier al bezig zijn op een aantal plekken wel. Zo kunnen we als gemeente fungeren als katalysator.

“Bij faciliterend grondbeleid hoort dat publieke voorzieningen de verantwoordelijkheid zijn van iedereen.”

Werkt dat dan ook voor publieke ruimtes? Bij Cruquius is de publieke ruimte voor een groot deel ontwikkeld door Amvest. Die nemen dat echt op zich. Is dat ook een voorwaarde die onder actief grondbeleid zou kunnen vallen?

Nee, actief grondbeleid is dat je grond koopt als gemeente. Aan de andere kant is er faciliterend grondbeleid: ‘jij wilt wat, dat kan, maar dat kan onder deze voorwaarden’. Cruquius is faciliterend. We moeten daar nog wel een omslag maken, vind ik. Bij faciliterend grondbeleid hoort dat publieke voorzieningen de verantwoordelijkheid zijn van iedereen.

Ik heb vaak meegemaakt dat de gemeente de private ontwikkelingen faciliteert en dan op een bepaald moment (aan het begin of eind) tot de conclusie komt: ‘Oh, er komen allemaal kinderen, er moet dus een school bij’. Ga ik dan als gemeente de hoofdprijs betalen door een locatie te verwerven en daar een school te bouwen? Of heb ik van tevoren tegen die ontwikkelaar gezegd, jij bouwt een equivalent van 1000 woningen, dus ook een school!

Dat betekent dat in de tendering voor een bepaalde woninglocatie ook een soort verantwoordelijkheid voor iedereen wordt meegeven?

Ja. Het is niet de bedoeling dat wij daar de grond moeten kopen voor de voorzieningen. Dat kan wel hoor, maar dan doen we het anders. Dan zeggen we tegen die ontwikkelaars: “Jij wilt dat wij het bestemmingsplan wijzigen zodat je kan bouwen. Maar wij hebben voor een hele hoge prijs grond moeten kopen om een school te bouwen, dus daaraan moet je meebetalen.”

Ik heb in Amsterdam Oost wel meegemaakt dat ontwikkelaars die school sowieso in het project stoppen. Want als zij geen school bouwen dan moeten die kinderen misschien in de Bijlmer naar school en dan komen de (toekomstige) ouders er minder snel wonen. De ontwikkelaar weegt dat als een negatieve kwaliteit.

Terug naar de regio, terug naar Zaanstad. Als je de Metropoolregio Amsterdam ziet als complementaire regio, waar liggen dan de grote kansen voor Zaanstad? Wat zijn de sterke punten?

Van Sloterdijk naar Zaandam is zes minuten, binnen negen minuten ben je in de Zaan en de Zaanse Schans is 12 minuten. Dit is de grootste kwaliteit van Zaanstad; de afstanden zijn super beperkt. Je bent zo in het mooie landschap, je zit zo in de trein en je bent zo bij de Zaan. Zaanstad is binnen de MRA de meest logische uitrol van het stedelijk netwerk. En dat met een hele eigen identiteit: de prachtige industriële monumenten langs de Zaan, de bijzondere historische woningen en het mooie landschap.

“Ik vind wel dat je moet durven zeggen: ‘Nee ik vind dat de fabriek ruikt, in plaats van dat die stinkt’. En als je dat niet over je lippen kan krijgen, dan is dit gewoon niet de juiste plek.”

Die Zaanse kwaliteiten moet je behouden, want die maken de identiteit. Industrie hoort bij Zaanstad. Ik vind dat je bijvoorbeeld moet durven zeggen: ‘Nee ik vind dat de fabriek ruikt in plaats van dat die stinkt’. En als je dat niet over je lippen kan krijgen, dan is dit gewoon niet de juiste plek.

De uitdaging ligt in het organiseren van een netwerk. Men kent elkaar niet en er is geen toegang tot elkaars kennis en faciliteiten. Om de economie te stimuleren is er samenwerking en een netwerk nodig. Ruimtelijke en programmatische dragers kunnen hieraan bijdragen. De Achtersluispolder is daarin echt een sleutelproject. Dat is de verbinding met Amsterdam, het scharnierpunt tussen de Amsterdamse kwaliteiten en de Zaanse kwaliteiten.