AMVEST managet woningbelegginsfondsen en is ontwikkelaar van woningen, woongebieden en zorgvastgoed in Nederland. De focus ligt op grootschalige gebiedsontwikkeling in economisch sterke gebieden, zoals voormalig bedrijventerrein Cruquius in de MRA. De combinatie belegger-ontwikkelaar zorgt ervoor dat woongebieden tot stand komen die op lange termijn goed functioneren en renderen. Dat zijn de woorden van Algemeen directeur Wienke Bodewes (65), die later dit jaar zal aftreden als Algemeen directeur, maar al meer dan tien jaar aan het roer staat.

“Omdat wij ontwikkelaar en belegger zijn hebben we niets aan een kortstondig succes waar we even snel geld verdienen. Wij zitten daar 30 jaar dus dat gebied moet gewoon heel goed zijn.”

Laten we beginnen met jullie visie op gemengd wonen. Wat is het nut van mengen? En is er soms ook een noodzaak om juist niet te mengen?

Als je vanuit ‘wonen’ redeneert wint een gebied aan kracht als het meer multifunctioneel is, dat is duidelijk. Maar waar versterkt wonen en werken elkaar nou precies? Daar moet je regie op voeren.

Op IJburg wordt geprobeerd om investeringen uit te lokken door middel van vastgoedontwikkeling, maar dat is natuurlijk onzin. Al maak je een prachtige plint, wil dat niet zeggen dat je het ideale vestigingsklimaat hebt gecreëerd voor een bedrijf. Een bedrijf kijkt ook naar heel veel andere factoren. Onze filosofie is dan ook om bij de ontwikkeling van een gebied juist heel goed te kijken naar welke culturele en economische krachten er al zijn. Die moet je faciliteren.

Op die manier hebben wij bijvoorbeeld de komst van een belangrijk nieuw trainingscentrum in Almere-Duin gerealiseerd. Het duinlandschap, de maritieme geschiedenis, de nabijheid van Schiphol, de aanwezigheid van hoogwaardige Engelssprekende opleiders en de mogelijkheid tot onderwijscertificering hebben allemaal bijgedragen aan de komst van Carnival; een Amerikaans bedrijf dat jaarlijks meer dan 1.000 maritieme en technische officieren van cruiseschepen zal gaan opleiden.

“Al maak je een prachtige plint, wil dat niet zeggen dat je het ideale vestigingsklimaat hebt gecreëerd voor een bedrijf. Die kijkt ook naar heel veel andere factoren.”

Zij pasten natuurlijk niet in het stedenbouwkundige plan, want zij wilden een plot die groter was dan de verkaveling die wij hadden gemaakt. Maar omdat wij met een heel globaal bestemmingsplan werkten, was het mogelijk om hen toch te faciliteren. Dat was ontzettend handig, maar vaak willen gemeentes dat toch niet op die manier doen.

Dat klinkt als een efficiënte manier van gebiedsontwikkeling met een succesvolle uitkomst. Wat houdt gemeentes dan tegen?

Ik noem even een cliché in Amsterdam. Na het zesde stedenbouwkundige plan en torenhoge kosten komt er plots een moment waarop het ook echt kan gaan gebeuren. Er wordt een ruimtelijk plan getekend dat zeer gedetailleerd is, waarna dat wordt getenderd met een programma dat bijna helemaal is dichtgetimmerd. Vervolgens vragen ze aan degene die de tender wint om weer een plan te maken. Daar trekt men dan ook nog eens krimpfolie omheen, en dat is het een bestemmingsplan.

Daarbinnen is niets meer mogelijk, terwijl we natuurlijk allemaal weten dat er in de komende vier jaar nog heel veel dingen moeten veranderen. Dat is hartstikke onhandig, dat moet je niet doen; maar dat is wel de praktijk.

En hoe moet het dan wel? Moeten we het bestemmingsplan op een andere manier gebruiken, anders inrichten, helemaal weglaten? 

Het bestemmingsplan zou een uitnodigingsstrategie moeten zijn waarin bepaalde belangen worden geborgd. Dat jij weet dat als je een woning koopt er niet ineens een fabriek staat in hetzelfde plangebied; dat er enige zekerheid is. Helaas is dat doorgevoerd tot het punt dat plannen helemaal vacuüm worden getrokken. Terwijl dat helemaal niet nodig is om belangen te borgen. Maar er is een soort angst om iets toe te laten buiten wat je op een bepaald moment met elkaar hebt bedacht.

“Het gaat om het formuleren van doelstellingen en ambities in plaats van het precies definiëren van wat je gaat doen. Je moet het zo min mogelijk dichttimmeren is mijn stelling.”

Volgens mij moet de basis zijn dat je een globaal programma hebt en in contract vastlegt wat de kwaliteit van het gebied zou moeten zijn. Dan maak je daarbinnen uitwerkingsplannen die uiteindelijk leiden tot een omgevingsvergunning en bouwvergunningen.

Ik geloof niet in een perfect maakbare samenleving. Het gaat om het formuleren van doelstellingen en ambities – ‘ik wil daar ongeveer uitkomen’ – in plaats van het precies definiëren van wat je gaat doen. Je moet het zo min mogelijk dichttimmeren is mijn stelling.

Je hebt een keer gezegd dat in het ruimtelijk domein ook een cultuurverandering nodig is. Dat iedereen voor een vergunningstraject altijd de maximale tijd neemt, terwijl dat ook in drie dagen kan. Leg eens uit.

Wat wij heel slecht kunnen is tijdprikkels inbouwen. Veel activiteiten  waar wij meer dan twee maanden over doen, kunnen makkelijk binnen een week.

We gebruiken de tools en onze hersenen niet om de processen te verkorten en als je dat niet doet worden ze automatisch langer. Ondanks de toename van al onze middelen - processturing, vormen van dataprocessing, elektronische equipment – duurt alles langer. Dat is een algemeen verschijnsel in het Westen. Het heeft niets te maken met de kwaliteit van de output. Er is gewoon geen prikkel voor snelheid.

“We gebruiken de tools en onze hersenen niet om de processen te verkorten en als je dat niet doet worden ze automatisch langer.”

Op Cruquius maakten jullie gebruik van een spelregelkaart. Wat houdt die spelregelkaart precies in? Bevordert zo’n instrument de samenwerking tussen de markt en de gemeente?

De spelregelkaart is een ruimtelijk plan, met ruimtelijke spelregels, waar alle ontwikkelaars in een gebied - ook nieuwe toetreders - zich aan moeten houden. Als je die spelregels – op het gebied van bouwmassa, doorzichten, hoogteaccenten – waarborgt, mag je daar je programma neerzetten. Ik vind de spelregelkaart niet alleen goed omdat het ons vrijheid verschaft, maar ook omdat het ons beperkt. De regels zijn ruim maar het idee achter de ruimtelijke vormgeving van het gebied is heel duidelijk. Dat geeft voldoende zekerheid aan de gemeente en alle marktpartijen.

Toch blijft het een ingewikkelde samenwerking. Dat komt ten eerste omdat het in de genen zit van gemeentes om een situatie op een bepaald moment te fixeren: ‘U moet 631,5 woningen maken waarvan 33,2% sociale huur’. Het idee van maakbaarheid en fixeren van een moment in de tijd ontkent ontwikkelingen daarin.

Het tweede probleem is de fascinatie om meerdere doelen na te streven; het stapelen van ambities. Op het moment dat je als gemeente zegt: ‘Ik vind het ontzettend belangrijk dat dit een duurzame wijk wordt’, dan kan je daar een legitieme discussie over voeren met degene die de wijk gaat ontwikkelen. Je kan alleen niet én een duurzame wijk worden én 80% sociale huurwoningen bouwen. Prioriteren is erg belangrijk.

Wie moet dan die prioriteit aangeven?

Eigenlijk altijd samen. De gemeente heeft een doorslaggevende rol in het programma van de hele stad, dat is immers de weerslag van een maatschappelijke en politieke discussie. Maar de gemeente kan moeilijk bepalen waar iets wel of niet kan. Je moet in discussie met vastgoedbedrijven die daar verstand van hebben en daar het risico voor gaan lopen. Een doorlopend dialoog wat mij betreft, binnen de afgesproken programma kaders.

Omdat wij ontwikkelaar en belegger zijn hebben we ook niets aan een kortstondig succes en het even snel geld verdienen. Wij zitten daar 30 jaar dus dat gebied moet gewoon heel goed zijn. Onze ambities gaan verder dan die van de korte termijn ontwikkelaar. Daarin gaan we vaak zelfs verder dan de gemeente. De gemeente zou hele scherpe, reële doelen en randvoorwaarden moeten bedenken en heel soft moeten zijn op het daadwerkelijke, gebiedsspecifieke vastgoedproces. Dan krijg je de beste resultaten.